养老地产要走市场化路线政策扶持很重要

早前，民政部发布《社会养老服务体系建设“十二五”规划》(征求意见稿)，提出采取政府出资、社会捐赠、个人购买服务等多种方式,解决资金瓶颈问题。在机构养老层面，重点建设老年公寓，并且“鼓励引导企业、公益慈善组织及其他社会力量资助或兴办养老机构或设施”。

据中国社科院老年研究所测算，目前中国老年经济的潜力高达1万亿元人民币左右。据资料显示，目前整个养老市场的商机大约有4万亿元。到2030年，有望增加至13万亿元。另外，“十二五”规划中对养老事业的重视，也向市场释放了积极的信号。此刻，与“住”紧密相关的老年地产作为“银发产业”中最诱人的一块“大蛋糕”，正吸引着越来越多的资本觊觎争食。

尽管如此，国内目前养老矛盾突出，观念、资金、人才等多个方面不足都造成了养老行业的“非主流”，社区养老已到亟待突破的阶段。目前我国的养老地产是怎样的状态?存在怎样的问题?又要如何解决?未来要怎样发展?带着这样的问题，搜狐焦点与广州市房地产行业协会秘书长许国碧进行了独家对话。

养老地产要走市场化路线

根据许国碧的观察，目前养老地产主要存在两大问题。一是政府没有给予养老地产过多的关注，“不管是政府还是普通市民对它的重视程度仍不够，尤其是政府到目前为止还没有出台相关的政策去支持、鼓励以及指导。”二是养老地产暂时还处于萌芽阶段，还没有真正形成市场化，他多次强调，“我们要做的是市场化的养老房地产业”，因此面临一系列的难题，包括配套不完善、融资渠道缺乏、运营模式模糊等问题。

虽然养老地产在我国发展较晚，无论是在政策支持还是经营上都处于探索期，但许国碧丝毫不掩饰对养老地产前景的看好，“我国老龄化现象越来越严重，养老是社会的共识，究竟才能让老人‘老有所依’呢，这是每个人都必须回答的问题。”因此，他认为，养老地产未来的市场需求会很大。

不少业内人士说，开发商要发展养老地产，市民观念上的障碍会成为阻碍其发展前景的重要因素。但在许国碧看来，等到市场成熟以后，市民观念自然也会随之发生变化，因此还不会构成较大的影响，“主要是开发商对养老地产这一块认识还不到位，自然也不会很积极地参与其中。”

发展养老地产亟需政策扶持

在“养老房地产业要走市场化路线”的前提观点下，对于养老地产的运营，许国碧觉得方式是多种多样的。“我们要用今天的眼光看待老人的养老，学会用新观念和新做法去适应目前老人的养老”，许国碧清楚地认识到，现在老人不担心温饱问题，也不会考虑赚钱问题，更多的是思考“如何让自己健康过好每一天”。

现在对于养老项目的产权存在一些争议，是持有，是出售，还是部分持有部分出售?许国碧表示不会界定它的产权形式，也不会去划分两者的比例。这时，许国碧提出一个新概念“产权不动，交换居住”，从而达到全国联动。他解释说，“针对老年人的特点，由同一个开发商在不同都市建立养老住宅，老人可以根据自己的情况，选择居住地点，和别人交换房子居住。但是产权依然保持不动，改变的只是居住权。”

“既然要走市场化路线，需要做到全国联动，那么相应的措施自然要跟上。”许国碧指出，无论硬件还是软件，都应该给予最大程度的完善。“硬件自然指的是房子，软件指的是服务。由于所针对的客户群是老年人，因此要特别注重在服务上，要尽可能地满足老人的需求，配套相应的医疗设备，建立完善的医疗机构。” 在选址上，他则倾向于郊区，“等我老了以后，我会毫不犹豫选择一些环境优美和空气好的郊区去居住，从养生角度看，郊区要优于市区。”

在许国碧看来，若想要运营好养老地产，很重要的一点是在在政策层面上，政府必须给予充分支持。“正如我刚刚提到的，目前政府还没有出台任何政策去鼓励开发商。开发商发展养老地产是为政府分忧，为社会解决养老问题，不要光认为开发商搞养老地产只是为了赚钱。”比如说，政府可以在土地价格、贷款政策等方面提供政策上的优惠，让开发商减轻压力。

开发商要做出自身品牌化的养老项目

由于开发商需要前期投入大量的资金和后期维护的人力物力，不少业内人士会担心其项目究竟能否盈利，对此，许国碧却抱着乐观的态度，“作为开发企业，在人们不注意的时候，投入养老地产这一块，从商业角度上来说，称之为‘先占商机’，这是一种战略。”他表示，若开发商能够及早意识到这一点，就会比竞争对手多了话语权。

虽然有万科、保利、华润等房地产企业涉足养老地产，但其前景还是争议比较多。许国碧认为，开发商暂时不会大量涉及养老地产，“这需要一个过程。在调控不放松的市场大环境下，养老地产对于开发商是一条新的出路，但由于存在设施配置多、专业化程度高、资金回收也较慢等问题，因此他们都会经过充分论证才考虑要不要发展，比如会考虑自己的资金是否充足去投资。”

许国碧补充说道，养老地产的盈利相对于普通住宅和商铺较小，但还是有一定的利润空间吸引开发商进入的。“至于有没有做到很好的，现在还很难说。要让开发商参与进来，以品牌的形式并加入竞争，做到口碑化，才能让更多的人知道。”另外，“养老地产作为养老产业的重要环节，随着老龄化问题的加重，它的建设和发展会逐步成为制度化。”

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